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现有房价是一种泡沫限购是一项长期政策
类型:楼市要闻  日期:2011-04-22  浏览:2043 次  评论:查看评论

  上海市房管局局长刘海生日前参加第四届“民生访谈”,对如今楼市的诸多热点进行点评,比如限购令是长期政策,房产税是否征收存量房听国家的“吩咐”等。他还表示,目前市场还处在相持阶段,调控一定会坚持下去。

  ■关于调控效果

  观点一:政策有效了,房价上涨势头压住了。

  观点二:现在有少量舆论在说调控有效果了,房价下来了,可以放松了,大家一定要坚持住。

  现在房价涨得快,大家都有种焦虑心态。前两天我注意到网上的信息,一些大学生还没有工作,已经开始担心房价再往上涨。有些成年人担心小孩结婚以后没房子,小孩可能还在上初中,就想买房。

  最近连续出台一些政策,特别是新“国8条”、“沪9条”,根据观察,政策应该起到了效果,房价上涨势头压住了。但是毕竟只到第三个月,时间非常短。现在大家都在观望,从成交量来看明显下降,我们现在的主要任务还是要坚持住,现在社会有少量舆论在说调控有效果了,房价下来了,可以放松了,大家一定要坚持住。

  ■关于限购令

  观点一:限购政策一定是作为长期政策执行。

  调控政策主要是以下几条:第一是限售。通过十多年的努力,上海把住房信息系统建立起来了,对现有的住房状况进行了严格审核。第二是银行税务方面,对贷款、税收政策的执行,这个和房地产信息系统有互动。过去是查询你在银行有没有贷款,现在同时也可查询你有没有住房。第三是加大供应量,把动迁安置房5年之内不得上市改成3年等。一边控制需求,一边增加供应,这样才能对房价有所调控。

  我个人认为上海土地资源有限,需求量又在那里,现在统计数据尽管没公布,但是根据目前调查,非户籍的上海人口已经超过37%,而土地的承载量有限,我想限购政策一定是作为长期政策执行。

  ■关于房产税

  观点一:房产税出发点绝对不是为了收税,出发点是想形成一种制度。

  观点二:目前税收部门一季度收房产税的有1037户,我认为这个数据很正常,另外一季度本身的成交量也低。

  房产税改革是我们国家的制度改革,是针对物品持有阶段的税种,是一个重大制度改革。我们在制度设计研究当中,首先不完全是增加税,一开始有个别媒体或者有老百姓担心是不是政府又要收税。征收房产税的出发点绝对不是为了收税,出发点是想形成一种制度。

  住房问题很复杂,有认识的问题,也有技术手段的问题。因为国家执行一项政策一定要有技术支撑。所以在上海、重庆先做试点,而且上海、重庆的模式还不同。为什么做试点?就是感觉可能会有瑕疵。

  目前税收部门一季度收房产税的有1037户,我认为这个数据很正常,另外一季度本身的成交量也低。我们征税的对象是超面积,现在政策鼓励都是自住小户型,而对于大面积的其他税收当中都有些措施。

  另外税收是按年计算的,我们也观察网上、媒体的反应,大家认为上海的政策在自住需求当中没有受什么影响,我们也一直观察效果怎么样,国家财政部门和税收部门也在跟踪上海的情况。

  目前上海征收房产税没有涉及到存量房这一块,这个事情主要是国家层面在研究,一旦国家政策明确,上海会按照国家政策操作。

  ■关于经适房

  观点一:政府在设计经适房当中,主要是解决居住问题,而不是解决财产问题。

  观点二:因为每家每户的情况和我们坐在办公室里面想象的不一样,一定是通过实践以后发现区别。

  经适房政策性非常强,政府在设计当中主要是解决居住问题,而不是解决财产问题。我们现在提出一个新的概念,把经适房再具体化,实际它是共有产权房,有一个产权比例。

  我们前两年做了两件事情,第一是制度设计,除了经适房的管理办法以外,还有十多项配套政策。第二是大量建设,到今年会逐渐显现出效果,比如徐汇、闵行试点的时候也就是2000多户,但是这2000多户对我们面上推开至关重要。因为每家每户的情况和我们坐在办公室里面想象的不一样,一定是通过实践以后发现区别。试点以后我们还发现了一些新情况,还要不断完善。

  如果顺利,大概在七八月份可以进入经适房摇号选房阶段,每个区的进展不一样,我们希望第一批可以在第三季度基本完成。因为我们已经向媒体公布,6月份开始对第二批经适房申请受理。第二批房试点可能和第一批不一样,第二批房源大概还有3万套。如果这3万套轮不上,明年也会跟上来,我们也逐渐把这项工作常态化,政府逐渐加大供应量。

  ■关于公租房

  观点一:如果按照经济学的理论,现在的房价完全是一种泡沫,因为和租金没有直接关系,和银行贷款利息也没关系。

  观点二:公租房对上海来说有两大瓶颈,第一大瓶颈是土地,第二个瓶颈是资金问题。

  公租房问题非常复杂,主要有几个方面:

  首先是供应量问题。从上海的租赁市场来看,供应量还是比较多的。但是比较突出的问题,是大家觉得租房不稳定,不方便。其次是配套问题,租房的话,小孩读书问题怎么解决,户口问题、就医问题怎么解决。政府在推进公租房的时候一定要考虑到市场的需求在哪里。

  公租房对上海来说有两大瓶颈,第一大瓶颈是土地,既有土地资源紧缺的问题,还有地价高的问题。特别是地价,如果不把地价压到更低水平,公租房的运转没有办法可持续。现在房屋成本和租金比例叫租售比,是不匹配的。如果按照经济学的理论,现在的房价完全是一种泡沫,因为和租金没有直接关系,和银行贷款利息也没关系。但是我们要维持正常运行,一定要有低成本的土地,这就是前面讲的政府利用“退二进三”。

  刚才记者举到“蚂蚁公房”的问题,这是在闵行区七宝镇利用集体建设用地,过去是工厂,现在改成集体宿舍形式,我们非常赞赏这个做法,有一个很大的好处可以降低成本,也可以解决土地来源的问题。

  第二个瓶颈是资金问题,毕竟房子建设需要大量资金,而资金需要回收,政府推动压地价以后维持下去,但问题是大量的建设资金沉淀在那里。政府现在也在采取一些具体措施,比如会拿出一部分财政资金,鼓励各个区建立专业的公租房公司。现在一些地产集团、国有骨干企业,把过去完全向市场推出的土地做成公租房。我们也不排除其他的企业积极参与,但是目前来看地价成本高,还有一些困难,国家现在也在研究,是不是可以用保险资金、企业年金来解决。

  现在房产税的收益全部用在保障房里面。另外,“沪9条”也强调,今后所有的商品住宅在招投标的时候必须配5%以上的保障房,更多地用在公租房或者廉租房方面。5%是底线,有条件的地方比例可以再高一点。

  ■关于市场监管

  观点一:我们不排斥软广告,但是我们排斥虚假广告。

  观点二:住房和一般商品有很大区别,不但有经济属性,还有社会民生属性,所以政府应该有所作为。

  现在有一些广告是软广告,看上去像新闻媒体介绍文章,但是通常没有记者,或者连撰稿人的名字都没有。我们不排斥这个东西,但是我们排斥做虚假广告。我们通过各个区的监管部门、市里面的部门检查,看看有没有虚假广告。现在很多都是中介公司串通起来搞这种紧张气氛。

  今年2月份我们也处理了3家公司,不是要罚多少钱,是要通知银行、税务部门对这些公司共同监管。当然也有一些反对声音,认为既然住房市场化,为什么政府管这么多?实际住房和一般商品有很大区别,不但有经济属性,还有社会民生属性,所以政府应该有所作为。

  ■关于物业管理

  观点一:对大多数家庭来说,最大的资产是房子,房屋的保值增值跟物业管理太有关系了。

  新的物业管理办法已经实行。物业管理也是社会管理的问题,几年时间下来,也暴露出过去规定中一些考虑不周全的地方。这次修改我们把各方面的职责修改得更具体化,更具有操作性。过去是44条,现在是88条,增加了条款内容。

  我这里讲一个观点,对大多数家庭来说,最大的资产是房子,房屋的保值增值跟物业管理太有关系了。

  ■关于租赁办法

  观点一:登记备案不是新规定,租赁税也是过去已有的政策。

  最近上海出台了居住房屋租赁管理办法征求意见稿,其中比较关注的是登记备案。首先这条制度的设计不是新的,建设部的商品住房房屋租赁管理办法已经明确了,我们是按照文件具体操作的。

  关于房产租赁税也是过去已有的政策,可能大家过去不登记是为了规避税收,我想这是两回事,纳税也是公民义务,政府在房产租赁方面的税收非常优惠。当然政府还有增加服务的问题,除了规范保护双方利益,政府也给大家提供便利,我们现在也在采取措施,比如说可不可以就近登记。这个征求意见稿以后还要给大家一个反馈,要做一些修改。

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