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大牌撕开降价的口子 杭州楼市降价正在进行中
类型:专家解读  日期:2011-06-23  浏览:1992 次  评论:查看评论

杭州楼市价格战的硝烟已经有了蔓延之势。

  从羞羞答答的存抵到大大方方调低价格,从三墩下沙到转塘申花,从外来大鳄中海、保利到本土品牌房企金都、德信,一场降价已实质性启动。

  降,无疑已经是杭城楼盘的主基调。

  均价14800元/m2 金沙湖板块价格回到一年半以前

  “低价首发,迎合调控”,本周二,金沙湖畔德信中外公寓的一则广告震动杭城:开盘首日,折后起价12980元/平方米,折后均价14800元/平方米。一向以高端公寓形象示人的中外公寓就以这样的价格给金沙湖板块扔下了一枚炸弹。

  来看看金沙湖目前几个在售住宅的价格体系:最新开盘的酒店式公寓万亚金沙湖1号,起价17200元/平方米;与中外公寓一墙之隔的龙湖滟澜山公寓20000~21000元/平方米;名城湖左岸19000~20000元/平方米;东海柠檬郡售价16000~17000元/平方米,位于中外公寓北门,德信在金沙湖的首个楼盘德信早城,尾房售价也在18000元/平方米左右。

  降价是有效的。据德信的说法,两天时间已有100多位意向客户进行登记,淡市之下,已算不错。

  不过,此价格一出,让不少已购房者痛心疾首。有人在论坛上发帖“求安慰”,还有网友说,这个价格一出,九堡和下沙的楼盘都悲剧了,因为势必波及这个板块楼盘的定价;甚至还有人认为这个价格会影响马上要开的滨江金色黎明的定价……

  有一个非常有意思的细节是,中外公寓在广告上声称,这次的首批开盘限时让利超过1亿元,它的依据是:根据2011年6月1日至6月17日杭州透明售房网显示,德信中外公寓近邻住宅项目成交均价22828元/平方米,而中外公寓首期开盘当日折后均价仅为14800元/平方米,以129套房源总面积13006平方米计算,首批开盘限时让利超过1亿元。

  且不说这让利1亿元是不是营销噱头,不过可以确定的是,金沙湖的楼盘价格至少回到了一年半以前,要知道在2009年12月首次开盘的德信早城,当时均价为14000~16000元/平方米。如此看来中外公寓的“勇气”实在可嘉。

  完全新开的楼盘,没有老业主来闹事的牵绊,或许可以解释中外公寓此次“高调”的低价首发。

  精装改毛坯,大户型改小户型 降价以多种方式正在进行

  同样是低价首发的还有申花板块的保利香槟国际。香槟国际6月初开盘,记者的一位朋友去买了12楼的西边套,七七八八的优惠下来,每平方米的单价约23000元。

  新开楼盘可以低价入市,老盘则需要动动脑筋。“精装改毛坯”当然是手段之一,一方面降了总价促进销售,另一方面不是直接降价,对老业主有个交待。

  最先采用“精改毛”的是三墩板块的刚需盘中海紫藤苑。6月9日,开盘当天,价格最低的一套单价为13537元/平方米,去掉优惠——每平方米立减500元,价格为13037元/平方米。而4月底开盘的同一位置的房源,单价为16389元/平方米,去掉开发商承诺的精装费用2000元/平方米,实际价格为14389元/平方米,优惠幅度非常明显。

  最近热卖的保利江语海,采用的降总价方式是“大改小”,原先的设计是大户型,由两小套拼接而成,政策限购后,索性拆开来当成小户型卖,面积最小的只有56平方米。

  一向对降价采取谨慎态度的本地开发商也纷纷向市场妥协。转塘的金都高尔夫艺墅,索性将“精改毛”和“大改小”结合,东区1号楼和3号楼改为毛坯房出售,户型面积均为88平方米,优惠后起价在18900元/平方米左右。要知道,在这之前,该楼盘的平均户型面积为320平方米,精装修后的总价达到了1000万元/套左右。

  不仅仅是高尔夫艺墅,金都旗下每个楼盘都适时推出了不同优惠:市中心的城市芯宇小户型最低85折,临平的夏宫,其高层公寓低价开盘。

  哪怕一直号称不降价的绿城,最近也传出西溪诚园40年产权精装商务公馆的优惠活动,不过针对的只是内部员工。住宅价格早已卖到33000元/平方米的西溪诚园,这次推的精装商务公馆,均价22000元/平方米。在付款方式上,规定酒店式公寓首付5成,但如果员工首付有困难,集团可先垫付25%。这批主力户型在130~150平方米的房源,以一套135平方米,22000元/平方米的均价计,总价297万元,如果开发商可以垫付25%,那么相当于该公司员工可以少支付70余万元首付款。

  让利促销更务实 活下去比啥都重要

  撇开各种各样的外在手段,开发商们的最终目的只有一个:打破僵局,促进销售。

  开发商们的资金链紧张,已经是不争的事实。之前作为开发商主要融资渠道的银行,贷款门槛也越来越高。特别是一些中小企业,已经很难在银行贷到资金,而存款准备金率不断提高,更是让这些企业的资金状况雪上加霜,甚至有开发商不惜以高息向地下钱庄借款。有媒体曝出,目前开发商从民间借贷的年息大部分在25%~30%左右,更有高达70%左右的年息,或者5%~6%的月息。与此同时,开发商在上市圈钱等途径上被卡得越来越紧。

  而限购限贷已经将一大批投资投机需求驱逐,哪怕是刚性需求也受到了巨大影响,销售不畅,资金回笼速度非常缓慢。杭州十来家规模较大的房企,其销售指标完成率平均尚不足30%,而业界的共识是,下半年销售会更难。

  实际上,对于开发商来说,无论是哪种融资渠道,都要支付高额的资金成本。相比之下,让利促销以回笼资金显然更务实一些。

  主动作出这种价格调整来换取销售量的开发商应该是明智的。金都集团旗下的临平夏宫、高尔夫艺墅、嘉兴夏宫三楼盘的6月新推房源,由于优先开发供应刚性需求与改善型需求的户型品种,并采取了一定的优惠,现已实现销售928套,销售额超11亿。

  “低价入市,实现资金的快速回笼,可以在低迷的土地市场上继续拍地,寻求更多的开发机会。”德信中外公寓营销副总杜盛认为,快速高效开发,是公司的一贯节奏。

  对杭州大多数的开发商来说,要产生现金流的唯一方式是卖房,而在房子不好卖的大环境下,最有效的方法就是降价。

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